Je woning verkopen
aan de Costa del Sol
Van vraagprijs en presentatie tot de notaris. Met heldere uitleg over verkoopkosten, winstbelasting en vrijstellingen.
Vraag een waardebepaling van je woning aan →Een goede verkoop begint met meer dan een mooie advertentie. Je wilt weten wat je woning waard is, welke afspraken je maakt en wat er na alle kosten daadwerkelijk overblijft.
01 · DE VERKOOP VOORBEREIDEN
Een realistische prijs en een makelaar die bij je past
Vraag een onderbouwde waardebepaling en vergelijk je woning met echt vergelijkbaar aanbod. Spreek begeleiding, commissie inclusief eventuele IVA, exclusiviteit, looptijd en opzegging schriftelijk af.
Verzamel eigendomsakte, recente registerinformatie, energiecertificaat, IBI-gegevens, communitystukken en relevante vergunningen. Bespreek hypotheek, huurders, mede-eigenaren en eventuele verbouwingen vroeg met je advocaat.
Goede fotografie, een opgeruimde woning en een heldere presentatie helpen kopers begrijpen wat je aanbiedt. Leg vast welke meubels, parkeerplaats en berging meegaan in de verkoop.
Een hoge vraagprijs is prettig op papier. Een onderbouwde prijs brengt je dichter bij een koper.
VERKOOPMAKELAAR & PRESENTATIE
Je woning verkopen begint met een goed plan
Een goede verkoopmakelaar doet meer dan je woning online zetten. Die helpt je een realistische vraagprijs bepalen, maakt een presentatieplan, bereikt passende kopers, organiseert bezichtigingen en begeleidt de onderhandelingen.
Kies iemand die jouw gebied en woningtype kent en met wie je prettig kunt overleggen. Vraag hoe de waardebepaling tot stand komt, wie je contactpersoon is en hoe je updates krijgt. Spreek commissie, eventuele IVA, exclusiviteit, looptijd en opzegging schriftelijk af.
Wat is een passende vraagprijs?
Kijk naar ligging, staat, indeling, buitenruimte, voorzieningen en vergelijkbaar aanbod. Vraag naar de onderbouwing en het verschil tussen een verkoopinschatting en een officiële taxatie.
Laat zien wat de woning kan
Een logische indeling, rust, licht en een verzorgd terras maken een woning beter leesbaar voor kopers. Styling werkt met presentatie en inrichting; staging kan verder gaan, bijvoorbeeld bij een lege woning. Bespreek vooraf welke aanpak past en wat wordt geleverd.
Een overtuigende eerste indruk
Goede beelden tonen ruimtes, samenhang en omgeving. Film helpt de route door de woning begrijpen; dronebeelden kunnen de ligging verduidelijken. Een heldere brochure bundelt beelden, kenmerken en verkoopinformatie.
Een koper moet kunnen zien waar de eettafel past. Dat lukt beter als er niet eerst drie wasrekken uit beeld hoeven.
Een netwerk dat verder kijkt
Vraag welke woningplatforms, eigen contacten, andere makelaars en internationale kanalen worden ingezet. Een groot netwerk is waardevol wanneer het aansluit op de kopers voor jouw woning. Bespreek ook hoe aanvragen worden opgevolgd en hoe je feedback van bezichtigingen krijgt.
02 · WAT HOUD JE OVER?
Winstbelasting: resident of niet-resident?
De fiscale winst is niet simpelweg de verkoopprijs min de oude koopprijs. In beginsel bereken je de verkoopwaarde na kwalificerende verkoopkosten, min de aanschafwaarde inclusief kwalificerende aankoopkosten en verbeteringen. Eerdere verhuurafschrijving kan de aanschafwaarde verlagen.
Verkoop €500.000 − €20.000 kwalificerende verkoopkosten = €480.000.
Aankoop €300.000 + €25.000 kwalificerende aankoopkosten + €30.000 erkende verbeteringen = €355.000.
Winst in dit voorbeeld: €125.000, vóór eventuele afschrijving of vrijstelling.
Gewone IRPF-heffing voor fiscaal residenten
Belastbare verkoopwinst komt doorgaans in de spaargrondslag. De gecombineerde schijven zijn hieronder weergegeven. Je overige inkomsten en verliezen in deze grondslag tellen mee; je betaalt niet één hoogste percentage over alles.
| Deel van de belastbare spaargrondslag | Tarief |
|---|---|
| Tot €6.000 | 19% |
| €6.000–€50.000 | 21% |
| €50.000–€200.000 | 23% |
| €200.000–€300.000 | 27% |
| Boven €300.000 | 30% |
Bij €100.000 belastbare winst, zonder andere bedragen, verliezen of vrijstellingen in die grondslag, geeft dit als eenvoudig schijvenvoorbeeld €21.880.
Fiscaal niet-resident
De Spaanse heffing op verkoopwinst is doorgaans 19%. De koper houdt normaal 3% van de verkoopprijs in als voorschot en draagt dit af met Modelo 211. Je verrekent dit bij jouw aangifte met Modelo 210; een overschot kan worden teruggevraagd. Deze inhouding is dus niet hetzelfde als je definitieve winstbelasting.
Daarnaast: plusvalía municipal
Dit is de afzonderlijke gemeentelijke heffing rond waardestijging van stedelijke grond. Een vrijstelling voor je verkoopwinst betekent niet automatisch vrijstelling hiervoor. Vraag ook deze berekening op, naast commissie, hypotheekafwikkeling en andere verkoopkosten.
03 · 65-PLUS & JE EIGEN HOOFDWONING
Wanneer kan de verkoopwinst vrijgesteld zijn?
Bij gewone Spaanse IRPF-heffing kan de winst op verkoop van je eigen hoofdwoning zijn vrijgesteld als je aan de leeftijdsvoorwaarde voor 65-plus en de hoofdwoningvoorwaarden voldoet. Je hoeft voor deze vrijstelling niet opnieuw te kopen.
Het moet werkelijk je vivienda habitual zijn: in beginsel minstens drie jaar daadwerkelijk en doorlopend je hoofdwoning. Alleen drie jaar eigenaar zijn, een NIE hebben of ergens ingeschreven staan is onvoldoende. Laat bewoning en eigendomspositie aantonen.
Bij een noodzakelijke verhuizing, bijvoorbeeld door bepaalde werk- of gezinssituaties, kan een uitzondering op de driejaarstermijn bestaan. Dat vraagt onderbouwing en geldt niet bij elke vrijwillige verhuizing.
Niet wachten tot er al een koper is
Laat vóór een bindende verkoop afspraak toetsen welke datum, leeftijd, eigendom en fiscale status beslissend zijn. Bij mede-eigendom gelden de voorwaarden per eigenaar; de leeftijd van één partner maakt niet automatisch de hele verkoop vrijgesteld.
Ook een voormalige hoofdwoning kan voor deze vrijstelling nog meetellen als zij binnen de twee jaar vóór verkoop hoofdwoning was. Laat de exacte verhuis- en verkoopdata beoordelen. Dit is geen algemene vrijstelling voor iedere tweede woning.
04 · EEN NIEUWE HOOFDWONING
Herinvesteren: meer dan alleen de winst opnieuw besteden
Bij verkoop van je hoofdwoning kan herinvestering in een nieuwe hoofdwoning of kwalificerende rehabilitatie de winst geheel of gedeeltelijk vrijstellen. Beide woningen en de nieuwe bewoning moeten aan de eisen voldoen.
De termijn is in beginsel twee jaar vóór of twee jaar na verkoop, gerekend van datum tot datum. Voor volledige vrijstelling gaat het om de relevante netto verkoopopbrengst, niet alleen de winst. De resterende hoofdsom van de lening waarmee je de oude woning kocht kan die te herinvesteren opbrengst verminderen. Bij gedeeltelijke herinvestering is de vrijstelling doorgaans evenredig.
Je hoeft niet exact dezelfde euro’s uit de verkoop over te maken naar de nieuwe woning. Onder voorwaarden kan ook de met een lening gefinancierde aanschafwaarde als herinvestering meetellen. Laat bedrag en termijnen vooraf doorrekenen.
Koop je nieuwbouw die nog in aanbouw is? Laat de specifieke voorwaarden en bouwtermijnen apart beoordelen. Laat de herinvestering en eventuele intentie voor latere herinvestering correct in de aangifte verwerken.
05 · AANDACHTSPUNTEN DIE JE MAKKELIJK MIST
Minder bekende mogelijkheden en valkuilen
1. Maak een dossier van oude aankoopkosten en verbeteringen
Erkende aankoopkosten en verbeteringen kunnen de fiscale aanschafwaarde verhogen. Bewaar facturen, betaalbewijzen, omschrijvingen en vergunningen. Gewoon onderhoud is niet automatisch een verbetering; een nieuwe keuken of badkamer moet inhoudelijk worden beoordeeld. Hypotheekrente hoort niet zomaar in de aanschafwaarde.
2. Eerdere verhuur kan je verkoopwinst juist verhogen
Fiscaal relevante afschrijving verlaagt de aanschafwaarde. Ook de minimale afschrijving kan meetellen als je die bij verhuur niet volledig hebt benut. Laat vóór het bepalen van je netto-opbrengst de hele verhuurgeschiedenis meenemen.
3. Verhuizen vóór de verkoop hoeft de hoofdwoningvrijstelling niet direct te kosten
Voor de relevante hoofdwoningvrijstellingen kan de woning nog kwalificeren wanneer ze op enig moment in de twee jaar vóór verkoop hoofdwoning was. Laat de datums en alle overige voorwaarden controleren.
4. Een tweede woning en 65-plus: kijk naar een verzekerde lijfrente
Bij Spaanse IRPF-heffing kan herinvestering van verkoopopbrengst in een passende verzekerde levenslange uitkering, renta vitalicia, onder voorwaarden winst vrijstellen. De regeling kent een termijn van zes maanden en een totale herinvesteringslimiet van €240.000 per belastingplichtige, rekening houdend met eerdere toepassingen. Bij gedeeltelijke herinvestering kan de vrijstelling evenredig zijn. Het product moet aan specifieke voorwaarden voldoen; afkoop kan fiscale gevolgen hebben. Dit is een route om te laten onderzoeken, geen standaardaanbeveling.
5. Niet-resident in de EU: herinvestering is niet per definitie uitgesloten
Voor bepaalde EU- en EER-belastingplichtigen bestaat een afzonderlijke regeling bij verkoop van een voormalige hoofdwoning in Spanje en herinvestering in een nieuwe hoofdwoning. Laat land, voorwaarden en teruggaafprocedure controleren. De 3%-inhouding verdwijnt hierdoor niet vanzelf.
6. Controleer nog verrekenbare verliezen
Bij residenten kunnen kwalificerende vermogensverliezen de belastbare spaargrondslag verminderen. Niet-benutte verliezen kunnen onder voorwaarden tot vier jaar worden meegenomen. Laat eerdere aangiften en termijnen controleren; IRPF-verrekening geldt niet automatisch ook voor niet-residenten.
7. Laat plusvalía municipal apart controleren
Er bestaan verschillende berekeningsroutes. Bij aantoonbaar ontbreken van grondwaardestijging kan heffing achterwege blijven. Laat je adviseur de toepasselijke route en gemeenteprocedure controleren in plaats van aan te nemen dat iedere verkoop dezelfde uitkomst heeft.
8. Vruchtgebruik en blote eigendom kunnen een vrijstelling beïnvloeden
Een bestaande splitsing tussen vruchtgebruik en blote eigendom kan de toepassing van de 65-plus hoofdwoningvrijstelling verhinderen. Dit is een specialistisch punt bij erfenissen en eerdere schenkingen. Laat de eigendomsakte beoordelen voordat je een vrijstelling in je verkoopbudget opneemt.
Een map met oude facturen is minder fotogeniek dan je terras. Bij de belastingberekening kan die toch behoorlijk interessant worden.
06 · VAN BOD NAAR SLEUTELS
Onderhandelen, afspraken vastleggen en overdragen
Bespreek naast de prijs ook meubels, herstelwerk, overdrachtsdatum en eventuele voorwaarden. Laat reserverings- en arras-afspraken beoordelen, inclusief de gevolgen als iemand zich terugtrekt.
Bereid communityschuldencertificaat, hypotheekaflossing, inventaris, sleutels en meterstanden voor. Bij de notaris wordt de koopakte getekend en de betaling afgehandeld. Stem eventuele inhoudingen en je netto-opbrengst vooraf af.
Woon je buiten Spanje of kun je niet komen? Bespreek een passende notariële volmacht. Regel na verkoop tijdig de belastingafhandeling en het beëindigen of overzetten van voorzieningen.
SNEL ANTWOORD
Veelgestelde vragen over verkopen
Betaal ik belasting over de verkoopprijs of de winst?
Winstbelasting gaat in beginsel over de fiscaal berekende winst, niet over de hele verkoopprijs. Aankoop- en verkoopkosten, kwalificerende verbeteringen en eventuele verhuurafschrijving beïnvloeden de berekening. De gemeentelijke plusvalía is een afzonderlijke belasting.
Ben ik vanaf 65 jaar altijd vrijgesteld?
Nee. Bij gewone Spaanse IRPF-heffing kan de winst op je eigen hoofdwoning zijn vrijgesteld als aan de leeftijds- en hoofdwoningvoorwaarden is voldaan. Een tweede woning valt niet automatisch onder deze vrijstelling. Elke mede-eigenaar wordt afzonderlijk beoordeeld.
Moet ik drie jaar Spaans resident zijn?
De hoofdwoningvoorwaarde gaat in beginsel over minstens drie jaar daadwerkelijke en doorlopende bewoning van de woning. Dat is niet hetzelfde als drie jaar bezit of drie jaar een residentiekaart hebben. Laat fiscale woonplaats, gebruik en eigendom gezamenlijk beoordelen.
Moet ik bij herinvesteren alleen de winst opnieuw besteden?
Voor volledige vrijstelling gaat het in beginsel om de relevante netto verkoopopbrengst, niet alleen de winst. De resterende hoofdsom van de lening waarmee je de oude woning kocht kan de te herinvesteren opbrengst verminderen. Bij gedeeltelijke herinvestering kan een evenredig deel van de winst vrijgesteld zijn.
Kan ik de nieuwe woning eerst kopen?
Ja, herinvestering kan onder voorwaarden plaatsvinden binnen twee jaar vóór of twee jaar na verkoop, gerekend van datum tot datum. Beide woningen moeten aan de hoofdwoningvoorwaarden voldoen. Bij nieuwbouw en rehabilitatie gelden extra aandachtspunten.
Is de inhouding van 3% mijn definitieve belasting?
Nee. Bij verkoop door een fiscaal niet-resident houdt de koper doorgaans 3% van de overeengekomen verkoopprijs in als voorschot. Dit wordt verrekend met de uiteindelijke IRNR. Een te hoge inhouding kan via de juiste aangifte worden teruggevraagd.
Mag ik alle verbouwkosten van de winst aftrekken?
Niet automatisch. Investeringen en verbeteringen kunnen het fiscale aankoopbedrag verhogen; gewoon onderhoud of herstel is niet hetzelfde. Bewaar facturen, betaalbewijzen, vergunningen en een duidelijke omschrijving. Laat de kwalificatie per uitgave beoordelen.
Waarom kan eerdere verhuur mijn belastbare winst verhogen?
Fiscaal relevante afschrijving op een verhuurde woning verlaagt de fiscale aanschafwaarde. Daardoor kan de winst bij verkoop hoger zijn dan je eenvoudige koopprijs-verkoopprijsberekening. Ook minimaal verplichte afschrijving kan meetellen als je die destijds niet volledig hebt benut.
Vervalt plusvalía municipal bij een 65-plusvrijstelling?
Niet automatisch. De IRPF-vrijstelling en de gemeentelijke heffing zijn verschillende regelingen. Laat de gemeentelijke berekening, eventuele afwezigheid van grondwaardestijging en toepasselijke termijnen apart controleren.
Kan ik vanuit Nederland of België verkopen?
Dat kan met goede voorbereiding en eventueel een passende notariële volmacht. Laat jouw fiscale woonplaats in het verkoopjaar beoordelen, vraag de benodigde documenten op en stem eventuele inhoudingen en aangiften af voordat je tekent.
Wat is jouw woning waard en wat houd je over?
Vermeld plaats, woningtype, verkoopplannen en of je een waardebepaling, fiscale begeleiding of beide zoekt. Stuur via het algemene formulier nog geen gevoelige documenten.
Vraag een waardebepaling of verkoopadvies aan →Bronnen en toepassing
De fiscale uitleg is gecontroleerd op 14 oktober 2026 op basis van informatie van Agencia Tributaria over verkoopwinst, IRPF-spaarschijven, 65-plus en hoofdwoning, herinvestering, IRNR en 3%-inhouding, verbeteringen, afschrijving en renta vitalicia; gemeentelijke plusvalía is afzonderlijk behandeld.
De residentenvoorbeelden gaan uit van gewone Spaanse IRPF-heffing, niet van bijzondere regimes. Voorwaarden gelden per eigenaar en belastingjaar. Laat de gevolgen vóór bindende afspraken persoonlijk berekenen. De Olive Group-vermelding is als advertentie herkenbaar gemaakt. Overige bedrijfsblokken zijn nog niet ingevuld.