Betaal je belasting over alle huur of alleen over wat overblijft? Dat hangt af van je fiscale woonplaats en het soort verhuur.
Als je fiscaal in Spanje woont
Bij gewone particuliere verhuur bereken je de huurinkomsten minus toegestane kosten. De netto-opbrengst valt doorgaans in de algemene IRPF-grondslag, samen met bijvoorbeeld je salaris. Verhuur als onderneming of via een S.L. vraagt een andere beoordeling.
Welke kosten kunnen aftrekbaar zijn?
- Hypotheekrente en toegestane financieringskosten; niet de aflossing.
- Onderhoud en reparaties, binnen de fiscale grenzen.
- IBI, afvalheffing, verzekering en verhuurgerelateerde communitykosten.
- Beheer, verhuurcommissies, schoonmaak en door jou betaalde nutsvoorzieningen voor de verhuur.
- Toegestane afschrijving op de bebouwing en inrichting; niet op de grond.
Bewaar facturen en betaalbewijzen. Verbeteringen of uitbreidingen zijn niet zomaar direct aftrekbaar: vaak lopen die via afschrijving. Voor rente plus herstelkosten geldt een gezamenlijke beperking met mogelijk doorschuiven. Jaarlijkse kosten worden doorgaans toegerekend aan de verhuurde dagen.
Permanente verhuur versus vakantieverhuur
Bij verhuur voor de permanente woonbehoefte van de huurder kan op positieve nettohuur een vermindering gelden. Voor veel nieuwere contracten is die 50%; bepaalde oudere contracten houden 60%. Hogere verminderingen bestaan alleen onder specifieke voorwaarden.
Voor toeristische of gewone seizoensverhuur geldt deze woonvermindering niet. Alleen de looptijd van een contract, bijvoorbeeld negen maanden, bewijst geen permanente bewoning.
Rekenvoorbeeld
€20.000 huur minus €8.000 toegestane kosten geeft €12.000 nettohuur. Bij recht op 50% woonvermindering telt €6.000 mee als belastbaar inkomen. Bij vakantieverhuur is dat €12.000. Dit is de grondslag, niet de belastingaanslag.
Als je in Nederland woont
Een Nederlandse fiscale inwoner met Spaanse verhuurinkomsten betaalt in Spanje doorgaans 19% niet-residentenbelasting over de huur minus toegestane direct verbonden kosten. De IRPF-woonvermindering is dan niet van toepassing. Aangifte in Nederland en voorkoming van dubbele belasting moeten apart worden beoordeeld.
Het verschil met Nederlandse box 3-verhuur
Bij gewone particuliere Nederlandse box 3-verhuur is er geen vergelijkbare losse aftrek van onderhoud en beheer. In de tegenbewijsberekening tellen kale huur en waardeverandering mee; onderhoud is ook daar niet aftrekbaar. Rente op box 3-schulden kan wel relevant zijn. Tijdelijke verhuur van je eigen hoofdwoning en ondernemingsmatige verhuur vallen buiten deze eenvoudige vergelijking.
Veelgestelde vragen
Mag ik alle jaarkosten aftrekken bij een paar verhuurweken?
Meestal niet. Maak onderscheid tussen direct aan de verhuur verbonden kosten, jaarlijks te verdelen lasten en eigen gebruik.
Zijn de dagen zonder verhuur belastingvrij?
Niet automatisch. Voor dagen dat de woning voor eigen gebruik beschikbaar is kan fictief vastgoedinkomen spelen.
Wat betekent dit voor jouw situatie?
Laat inkomen, vermogen, gezin en woonplaats samen beoordelen voordat je een financiële keuze maakt.
Bekijk hulp bij administratie en belastingen →Verder in deze gids
Bronnen & actualiteit
Algemene uitleg voor particuliere situaties, tenzij anders vermeld. Uitzonderingen en verdragsregels kunnen de uitkomst veranderen. Deze pagina vervangt geen persoonlijke berekening.